一线城市调控悄然生变

国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中强调，要针对不同城市情况进行分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

过去很长一段时间，楼市调控都是从市场需求端“单边发力”，“限购”、“限贷”、“限外”等行政化色彩过于明显的手段不但没有遏制住房价，反而使房价越调越高。新一届政府改变做法，一方面不过多提行政调控，强调市场化改革，给市场营造宽松的环境，让开发商多提供商品房销售；另一方面又在努力通过加大土地供应来引导商品房供求预期。

今年以来，在十八届三中全会提出的建立房地产调控长效机制思路的指导下，住宅市场的调控方式在一线城市中已在悄然生变，已从过去单一的遏制需求或加大供应单边发力转变为从供应和需求双边同时发力调节。

与此同时，一线城市的楼市调控也开始更加注重长效机制的建立。北京、上海等地近期纷纷出招严控人口规模，启动产业转移外迁，一些重大项目开始推行“人口评估”，建设城市副中心，探索积分政策控制外来人口，这些举措在未来无疑都将深刻影响一线城市的楼市供需关系。

以北京为例，北京市“两会”后，明确提出将对现行北京城市总体规划进行“修改”，通过跨行政区划协同布局，疏散500万人口到周边地区，求解北京大城市病的治理。

北京市圈定边界、修改总体规划，意在调整产业布局，缓解城市压力，在一定程度上，是将北京的市场需求向外转移。这种向周边疏导产业、公共服务配套现在已经开始实施。去年年底，北京市动物园服装批发市场中的部分业态将转移出北京中心城区，大量来京务工人员随之也将被疏解到京外。这一搬迁完成后，原本的土地将被重新盘活并得到高效利用。“北京在新机场、交通基础设施、生态保护和城镇化等方面，已经和周边的河北、天津签署了多份合作协议”，北京市规划委相关负责人表示，北京产业挪腾空间有限，单靠一己之力难以完成，因此产业外移将寄望于“跨区域合作”。

事实上，北京的上述举措旨在通过市场化手段推进城镇化，这将有力疏解大城市的产业、公共服务和相应的人口到周边的卫星城，从而疏解大城市内部的住房需求，同时通过盘活存量土地，高效利用这些土地，进一步加大住房供应。

在增加商品房土地及市场供应的同时，近期北京在建设保障房方面也提出了一系列的举措：禁止出租、出售保障房、收储空置房做保障房。从供需双边着手，同样也体现了十八届三中全会后的调控新思路。

本届北京市“两会”期间，北京自住型商品房首次在政府工作报告中明确为“共有产权”性质，提出保障房未来或仅在符合保障条件的主体之间流通。这将在自住型商品房首次进入市场流转的同时，抑制投资投机需求的进入，从而有利于改善申购需求的结构，有力压缩保障房体系中的寻租空间。

与此同时，北京市保障性住房建设投资中心近日也在着手研究公租房新规，或将按不同类型人群划分延长租期，旨在给住房困难群体改善经济状况的缓冲期。

实行自住型商品房制度、分类延长公租房租期等一系列政策调整都是为满足多层次的住房需求，也是一线城市保障房供应端机制更加灵活的体现。

另外，北京一些地区已经在探索与开发商合作、收储社会空置房做保障房的相关措施，并以公共租赁房形式进行供应。而盘活存量土地，实行农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市等行政手段的调整，也都可以看出本届政府调控思路的转变。

综上所述，很明显，以北京为例的一线城市，要彻底完成房地产调控长效机制尚需一定时间，未来的趋势是针对不同城市或区域，更多地将采取区别化策略，并利用更加尊重市场规律的行政、金融、财政手段，梳理出多层次的住房供应体系。